Rifacimento Facciata Condominio - Ripartizione, Normativa e Costi

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Programmare dei lavori sulla facciata del condominio a Roma è un compito ingrato che spesso comporta stress e fatica sia per l'amministratore che per i condomini. Mettere d'accordo tutti è impossibile, ma dei piccoli interventi di manutenzione come tinteggiare la facciata e riparare eventuali danni causati da alghe e umidità vanno fatti almeno ogni 10 anni. Spesso c'è disaccordo sui tempi e sulla ripartizione delle spese, oltre al rumore, alla polvere, alle inevitabili discussioni sul decoro della facciata... A volte però basta documentarsi per scoprire che rifare la facciata a Roma non è poi così costoso e che le spese possono essere ripartite in modo equo, recuperando una buona parte di quanto investito sotto forma di bonus fiscale. In questo approfondimento speriamo di darti indicazioni utili sia sulla normativa che sui costi, oltre a rispondere alle domande che forse ti stai ponendo in questo momento un po' delicato..

Rifacimento facciata condominio: quali lavori?

Quali lavori sono previsti per il rifacimento della facciata a Roma?
Si parte con gli intonaci, che vanno risanati se sono presenti parti scrostate, va eseguita una rasatura e infine vanno tinteggiati usando una pittura con caratteristiche di colore e finitura il più possibile simile a quella già presente. In alcuni casi si decide di ripristinare lo strato esterno impermeabilizzante o di posare un cappotto termico esterno.
Nei lavori può essere incluso anche il rifacimento della pavimentazione dei balconi e del tetto e la manutenzione delle finestre delle aree comuni. Si provvede alla manutenzione delle canaline di scolo e dei parapetti (solo in alcune Regioni, in altre la tinteggiatura delle ringhiere dei balconi è a carico dei singoli proprietari), oltre che degli elementi decorativi.

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Rifacimento facciata condominio a Roma: costi

Il rifacimento della facciata del condominio a Roma ha prezzi variano da 60 a 250 euro al mq, in funzione anche degli interventi da eseguire, della durata dei lavori e del tipo di ponteggio che viene allestito. Con ogni probabilità l'amministrazione di condominio distribuirà una copia del capitolato lavori, dove troverai tutte le voci di costo.
La sostituzione degli infissi delle singole unità immobiliari è a carico dei proprietari, mentre i costi della sostituzione degli infissi delle aree comuni e dei lucernari sono a carico di tutti i condomini. Lo stesso vale per le parti dei balconi accessibili al proprietario dell’appartamento ma non agli altri condomini. Anche se sporgono rispetto alla facciata e fanno parte quindi del profilo dell’edificio, secondo la sentenza della Cassazione n.218/2011 sono ad uso esclusivo dell’appartamento cui appartengono e, quindi, le spese di rifacimento sono a carico esclusivo del loro proprietario.

Verificare le spese da capitolato e provare a risparmiare

Se hai dei dubbi sui costi presenti sul capitolato, un modo molto semplice per verificarli è confrontare due o tre preventivi per lo stesso intervento.

  • Confrontare più offerte ti consente di capire quali sono i prezzi medi nella tua zona per il rifacimento della facciata esterna di un condominio;
  • trovare ditte disponibili a trattare sui prezzi, da proporre come alternativa all'amministratore - alcune imprese edili praticano sconti anche del 20% dopo essere state invitate ad un sopralluogo gratuito presso l'immobile e aver verificato che il lavoro non presenta particolari complessità.
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Capitolato rifacimento facciata condominio: cosa contiene

Di solito si redige un capitolato quando si eseguono lavori di manutenzione straordinaria, che comprende alcuni interventi di modifica delle strutture originali della facciata.


Le informazioni più importanti che riguardano i condomini sono:
  • tempi di completamento dei lavori (data di inizio, data di fine dei lavori, proroghe, etc);
  • costi (sia il costo complessivo del rifacimento delle facciata del condominio che il computo metrico delle singole voci);
  • provenienza dei materiali impiegati.

Esempio di voce di computo metrico

Fornitura e posa a regola d’arte di idropittura per esterni al quarzo (marca); l’applicazione del prodotto dovrà avvenire per due mani successive, a pennello, a rullo o a spruzzo, previa applicazione di apposito primer. Consumo kg/m2 0,3 per due mani.

  • Mq: 600
  • prezzo unitario in euro: 5
  • Importo in euro: 3000

Rifacimento facciata condominio a Roma: ripartizione spese

L' art. 1136 del Codice Civile sancisce che per deliberare sui lavori sulla facciata di un condominio la maggioranza debba essere

  1. per la manutenzione ordinaria (senza innovazioni) la metà più uno degli intervenuti all'assemblea condominiale per almeno la metà del valore dell'edificio;
  2. per la manutenzione straordinaria (con innovazioni che non ledano il decoro della facciata) la metà più uno dei condomini per almeno due terzi del valore dell'edificio.
Tutti i condomini devono partecipare ai costi dei lavori sulla facciata del condominio, con ripartizione proporzionale ai millesimi di proprietà. Sono esclusi solamente i proprietari di box e autorimesse site in un immobile separato dal condominio stesso.

Rifacimento facciata condominiale: detrazione e IVA

E' possibile detrarre dall'Irpef il 50% delle spese di manutenzione (ordinaria o straordinaria) delle aree comuni del condominio e il 50% delle spese sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti della facciata appartenenti alle singole unità immobiliari, per una spesa massima di 96mila euro.

Gli interventi di rifacimento della facciata sono sottoposti a regime di IVA agevolata al 10% anziché al 22. Da sottolineare che nel caso in cui l’immobile sia in una zona sottoposta a vincolo ambientale o dei Beni culturali, bisogna sempre rispettare le indicazioni relative al colore delle facciate esterne, pena l’impossibilità di godere del bonus fiscale.

In altre parole, per avere le agevolazioni bisogna dimostrare di aver eseguito i lavori a norma di legge.

Rifacimento facciata condominio: manutenzione ordinaria o straordinaria?

Si considerano manutenzione ordinaria tutti gli interventi di rifacimento, sostituzione o ristrutturazione che conservano le caratteristiche preesistenti. Gli interventi migliorativi o che modificano il profilo della facciata sono considerati manutenzione straordinaria.

Le spese di rifacimento della facciata del condominio che è possibile portare in detrazione sono:

  1. sabbiatura facciata;
  2. allargamento porte e finestre esterne;
  3. Balconi - riparazioni frontalini, cielo, sostituzione di parapetti e ringhiere conservando le stesse caratteristiche (materiali, sagome e colori);
  4. cornicioni - rifacimento o sostituzione conservando i caratteri essenziali preesistenti (materiali, dimensioni);
  5. davanzali e finestre- riparazione e sostituzione conservando i caratteri esistenti;
  6. facciata - tinteggiatura e rifacimento intonaci conservando i caratteri esistenti;
  7. grondaie;
  8. lastrico solare - rifacimento conservando materiali uguali a quelli preesistenti;
  9. serramenti esterni - rifacimento conservando materiali uguali a quelli preesistenti;
  10. terrazzi - riparazione delle pavimentazioni conservando le stesse caratteristiche esistenti (dimensione e piano);
  11. veranda - rifacimento esterno conservando i caratteri essenziali;
  12. zoccolo esterno facciata - rifacimento conservando i caratteri essenziali.
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Che cosa si intende per facciata condominiale?

La facciata condominiale è l’insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che connotano l’edificio, imprimendogli una propria fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico. Essa rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, l’involucro esterno e visibile nel quale rientrano sia la parte anteriore, frontale e principale che gli altri lati dello stabile.

La facciata, tuttavia, va tenuta concettualmente distinta dal muro maestro, poiché mentre quest’ultimo ha la funzione portante dell’edificio, la prima è la sua superficie esterna, che rileva dunque non tanto ai fini dell’esistenza dell’edificio quanto in relazione al suo aspetto esteriore.

La conseguenza di tale distinzione è che mentre gli interventi che interessano la facciata dovranno avere riguardo soprattutto al divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio, quelli riguardanti i muri maestri rileveranno in relazione al divieto di pregiudicare la sicurezza e la stabilità dell’edificio stesso.

La facciata, avente o meno valore architettonico o decorativo, costituisce parte presuntivamente comune dell’edificio condominiale, in quanto, al pari dei muri maestri rappresenta una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato [1]. Considerandola in questo modo, il legislatore mira a tutelare tale bene in modo diretto, evitando l’insorgere di controversie in ordine alla ripartizione delle spese, eventuali usi illegittimi in grado di comprometterne l’aspetto esteriore e salvaguardando indirettamente il concetto di decoro architettonico.

Facciata condominiale: quali elementi la compongono?

Fanno notoriamente parte della facciata gli elementi architettonici che, per loro natura, diventano parte integrante dei connotati e dell’aspetto armonico della stessa, come, ad esempio, le fasce di coronamento (cornicioni o marcapiano), le colonnine, i fregi, gli stucchi, le mensole e tutte quelle decorazioni che contribuiscono a fare da ornamento all’edificio e che, essendo destinate al suo abbellimento, sono da considerarsi parti comuni dello stesso.

Per quanto concerne, invece, i balconi che compongono la facciata, essendo essi destinati all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, sono elementi accidentali esclusi dalla proprietà comune anche se inseriti nella facciata, e formano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso, come un prolungamento del piano.

In realtà sulla questione si ha più di un dubbio, dal momento che si tratta di strutture che contribuiscono in ogni caso a modellare le linee del fabbricato e a determinarne l’estetica. Ecco perché secondo alcuni, i balconi devono essere ricondotti all’intero edificio e, tenendo conto degli elementi decorativi che li compongono (i c.d. “frontalini”, i cementi decorativi dei parapetti, le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, ecc.), svolgono una funzione decorativa estesa al plesso condominiale complessivamente considerato, del quale accrescono il pregio architettonico. Perciò costituiscono, come tali, parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini [2].

Facciata condominiale: come si può usarla?

Quale parte comune dell’edificio, tutti i condomini hanno il diritto di usare la facciata, nel limite di consentire pari diritto agli altri e senza alterarne destinazione d’uso e decoro [3]. Pertanto, sono ritenute ammissibili opere quali l’apertura di vedute, l’apposizione di insegne o targhe, l’installazione di tubature, purché in linea con quanto detto, da valutarsi in base all’estetica, avuto riguardo alla fisionomia della costruzione e prescindendo dall’ambiente in cui la stessa si trova. È consentito anche l’appoggio in facciata condominiale di una canna fumaria, di un impianto per aria condizionata o di tende per proteggersi dal sole o dal calore, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico della facciata. Quest’ultimo fenomeno si verifica non quando si modificano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile.

Non è, invece, ritenuta ammissibile qualsiasi modifica della facciata che comporti una interferenza nel godimento del bene comune. Devono, intendersi, inoltre, vietate le innovazioni che recano danno allo stesso in conseguenza di sopraelevazioni lesive dell’aspetto architettonico dell’edificio, sia in relazione alla facciata esterna che a quella interna, equiparata alla prima, che solitamente si apre sul cortile.

Quanto alle maggioranze assembleari necessarie per deliberare interventi relativi alla facciata condominiale, nel caso di innovazioni, consentite purché non lesive del decoro architettonico dell’edificio, è richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio; se invece si discute del rifacimento della facciata o di riparazioni straordinarie è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio.

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